Налог на прибыль: капитальные вложения при арендных отношениях и безвозмездном пользовании

В современных экономических условиях все большее распространение получает такой вид деятельности, как сдача в аренду принадлежащего организациям имущества. Арендодатели, сдающие имущество в аренду, имеют возможность получения дополнительных доходов. Арендаторы, не имеющие финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, получают такое имущество, заключая договоры аренды.
В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных качеств в процессе их использования.

Арендованное имущество не всегда в полной мере устраивает арендатора, и он, руководствуясь ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), может производить как отделимые, так и не отделимые улучшения арендованного имущества.
В статье мы расскажем, как учитываются капитальные вложения в арендованное имущество, произведенные арендатором, в целях налогообложения прибыли организаций, а также поговорим о том, как учитываются капитальные вложения в имущество, предоставленное в безвозмездное пользование.
Понятие амортизируемого имущества приведено в ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается, в частности, имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемое им для извлечения дохода, стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Срок полезного использования имущества, для признания его амортизируемым, должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость - более 20 тыс. руб.
Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в форме неотделимых улучшений:
- в предоставленные в аренду объекты основных средств, при условии что улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя;
- в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств, если улучшения произведены организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.
Прежде всего напомним, что неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него, а не для улучшений.
В Письме Минфина России от 6 ноября 2009 г. N 03-03-06/2/215 обращено внимание на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы произведены с целью поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 НК РФ.
Улучшения арендованного имущества могут быть произведены арендатором, как с согласия арендодателя, так и без такого согласия.
Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ он не имеет права на получение возмещения осуществленных расходов от арендодателя, поскольку арендатор не имеет права вносить изменения в арендованное имущество по своему желанию.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, арендодатель, не давший согласия на осуществление улучшений, может либо принять их с возмещением стоимости затрат арендатору, либо не принять улучшения и потребовать от арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние, в котором имущество находилось до передачи в аренду.
Если арендодатель принимает неотделимые улучшения, но при этом не возмещает их стоимости, в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.
В случае, если улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, то арендатор согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иные положения не предусмотрены договором аренды. Во избежание спорных ситуаций между сторонами договора аренды желательно получить согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, которое было бы выражено в письменной форме.
В налоговом учете арендатора стоимость капитальных вложений, компенсированных арендодателем, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли.
Как мы отметили выше, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
Порядок начисления амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество определен п. 1 ст. 258 НК РФ, которым установлено, что если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.
То есть после того, как арендодатель возместит арендатору затраты на неотделимые улучшения, он обязан увеличить стоимость арендованного объекта основных средств, как при обычной модернизации. Арендодатель также вправе увеличить срок полезного использования объекта после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта произошло увеличение срока его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.
Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты основных средств, амортизация по которым начисляется линейным методом согласно п. 3 ст. 259.1 НК РФ, начинается у арендодателя с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Аналогичная норма применяется и при нелинейном методе начисления амортизации, что установлено п. 6 ст. 259.2 НК РФ.
Также следует отметить, что арендодатель, возместивший арендатору стоимость неотделимых улучшений, в соответствии с п. 9 ст. 258 НК РФ имеет право включить в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов расходов, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.
В отношении основных средств, относящихся к третьей - седьмой амортизационным группам, куда входит имущество со сроком полезного использования свыше 3 лет до 20 лет включительно, аналогичные расходы на капитальные вложения можно включить в состав расходов отчетного (налогового) периода в размере не более 30 процентов.
Право арендодателя на амортизационную премию не распространяется на объекты основных средств, полученные безвозмездно, то есть на то, что не компенсируется арендодателем. Не забудьте, что положение о применении амортизационной премии должно быть закреплено в учетной политике для целей налогообложения.
Согласно п. 3 ст. 272 НК РФ расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные п. 9 ст. 258 НК РФ, признаются в качестве косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата изменения первоначальной стоимости объекта основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.
Нередко стороны договора аренды в целях закрепления намерения сторон о подписании договора аренды заключают предварительный договор аренды. Предположим, что арендатор осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество в период действия такого предварительного договора аренды. Может ли арендатор учесть произведенные расходы на капитальные вложения в арендованное имущество в период действия основного договора аренды и включить их в налоговую базу путем начисления амортизации в соответствии со ст. 258 НК РФ?
В Письме Минфина России от 4 февраля 2009 г. N 03-03-06/2/16 отмечено, что согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор, и, следовательно, доходы и расходы учитываются в целях налогообложения прибыли с момента заключения основного договора. По мнению Минфина, содержащемуся в рассматриваемом Письме, в целях налогообложения прибыли начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды.
Арендатор начисляет амортизацию в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, что следует из абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ. Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1. Очевидно, что для начисления амортизации арендатору следует получить от арендодателя первичный документ, подтверждающий оставшийся срок полезного использования арендованного основного средства.
Если согласно условиям договора аренды стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендодателем не возмещается, то независимо от того, указано ли в договоре аренды, что неотделимые улучшения являются собственностью арендатора в течение срока действия договора аренды или нет, эти капитальные вложения должны амортизироваться арендатором в течение срока действия договора. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина России от 24 ноября 2006 г. N 07-05-06/285.
И, следовательно, арендодатель, который не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений в арендованное имущество, не может увеличить первоначальную стоимость объекта основных средств, что не позволяет арендодателю учесть расходы при исчислении налога на прибыль.
Пунктом 20 ст. 2 Федерального закона от 25 ноября 2009 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, вступившие в силу с 1 января 2010 г., согласно которым капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных, начиная с 1 января 2010 г., налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
В Письме Минфина России от 13 апреля 2010 г. N 03-03-06/2/75 отмечено, что если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать положение п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами признается безвозмездно полученное имущество, за исключением случаев, предусмотренных ст. 251 НК РФ. Согласно пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, но не компенсируемых арендодателем.
В Письме УФНС России по г. Москве от 29 ноября 2006 г. N 20-12/105055.1 указано, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого имущества. Аналогичной позиции придерживаются и специалисты финансового ведомства, что подтверждает Письмо Минфина России от 29 мая 2007 г. N 03-03-06/1/334.
При начислении амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества не ограничивается статус арендодателя: в качестве арендодателя могут выступать как организации - юридические лица, так и физические лица. Такое мнение высказано в Письме Минфина России от 3 ноября 2006 г. N 03-03-04/2/231.
Следует заметить, что если арендованное имущество выбывает до истечения срока полезного использования капитальных вложений в арендованное имущество и его стоимость не компенсируется арендодателем, то арендатор не вправе уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на амортизационные отчисления по таким капитальным вложениям.
Можно ли начислять амортизацию по неотделимым улучшениям в арендованное имущество, если договор аренды пролонгирован? Да, можно, что подтверждают Письма Минфина России от 6 сентября 2007 г. N 03-03-06/2/171, от 15 марта 2006 г. N 03-03-04/1/233.
По окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания аренды соответствующего объекта основных средств. Если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если срок полезного использования объекта аренды больше срока договора аренды, и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений самортизирована не будет, то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств. Это подтверждается Письмами Минфина России от 15 марта 2006 г. N 03-03-04/1/233, от 24 ноября 2006 г. N 07-05-06/285, от 2 марта 2007 г. N 03-03-06/1/143, от 20 марта 2007 г. N 03-03-06/1/167, от 6 сентября 2007 г. N 03-03-06/2/171.
Заслуживает внимания вопрос о возможности применения арендатором амортизационной премии по неотделимым улучшениям. Не забывайте о том, что амортизационная премия не применятся в отношении основных средств, полученных безвозмездно. Не могут использовать ее и арендаторы в отношении капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Такое мнение подтверждают Письма Минфина России от 9 февраля 2009 г. N 03-03-06/2/18, от 24 мая 2007 г. N 03-03-06/1/302, от 15 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/759. В перечисленных Письмах сказано, что поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в арендованное имущество не остаются на балансе арендатора и для капитальных вложений установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, амортизационная премия на арендатора не распространяется. К сожалению, амортизационная премия, как и в недавнем прошлом, стала ловушкой для налогоплательщиков. Неоднозначная трактовка термина "капитальные вложения" приведет к тому, что налоговые органы будут находить повод придраться к налогоплательщикам, пользующимся данным налоговым преимуществом.
Между тем, существует противоположная точка зрения, согласно которой применение арендатором амортизационной премии возможно. Эта точка зрения основана на том, что запрета на применение амортизационной премии к неотделимым улучшениям НК РФ не устанавливает. Ограничение существует только в отношении основных средств, полученных безвозмездно, а неотделимые улучшения именуются как капитальные вложения и еще, по своей сути, неотделимые улучшения относятся именно к случаям дооборудования, реконструкции, модернизации только своих основных средств, по которым установлена возможность применения амортизационной премии.
С 1 января 2009 г. амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя, что установлено п. 1 ст. 256 НК РФ.
При этом не следует забывать о том, что в целях налогообложения прибыли из состава амортизируемого имущества исключаются, в частности, основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование.
Стоимость капитальных вложений, произведенных ссудополучателем в объект основных средств, полученный по договору безвозмездного пользования от ссудодателя, может быть либо возмещена ссудодателем, либо не возмещена.
Капитальные вложения в объекты основных средств, полученные по договору безвозмездного пользования, стоимость которых возмещается ссудополучателю ссудодателем, на основании ст. 258 НК РФ амортизируются последним в порядке, установленном гл. 25 НК РФ, то есть после возврата объекта из договора безвозмездного пользования (ссуды).
Если же стоимость капитальных вложений, произведенных ссудополучателем с согласия ссудодателя, не возмещается ссудодателем, то такие капитальные вложения амортизируются ссудополучателем. Начисление амортизации производится в течение срока действия договора безвозмездного пользования исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии с Классификацией основных средств. Соответственно, определение срока полезного использования исходя из срока действия договора ссуды запрещено.
Начисление амортизации по капитальным вложениям в объекты, полученные по договору безвозмездного пользования, при линейном методе начисления амортизации, в соответствии с п. 7 ст. 259.1 НК РФ, производится следующим образом:
- у ссудодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию капитальных вложений (но с учетом того, что начисление амортизации при передаче амортизируемого имущества в безвозмездное пользование приостанавливается);
- у ссудополучателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.
При прекращении договора безвозмездного пользования и возврате объекта ссудодателю амортизация по нему начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основного средства ссудодателю.
При использовании нелинейного метода начисление амортизации, согласно п. 7 ст. 259.2 НК РФ, у ссудодателя начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию, а у ссудополучателя - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию.
В соответствии с п. 8 ст. 259.2 НК РФ начисление амортизации по объектам, переданным (полученным) по договорам в безвозмездное пользование, переведенным по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев, находящимся на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев, прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем исключения данного объекта из состава амортизируемого имущества. Следует заметить, что текст данного пункта буквально повторяет текст п. 2 ст. 322 НК РФ.
Методом прекращения является уменьшение суммарного баланса соответствующей амортизационной группы (подгруппы) на остаточную стоимость вышеуказанных объектов.
При прекращении договора безвозмездного пользования и возврате объектов амортизируемого имущества ссудодателю, амортизация по нему при нелинейном методе начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли возврат объектов налогоплательщику, а суммарный баланс соответствующей амортизационной группы (подгруппы) увеличивается на остаточную стоимость указанных объектов с учетом положений п. 9 ст. 258 НК РФ.

Обратите внимание! На основании Федерального закона от 25.11.2009 N 281-ФЗ с 1 января 2010 г. в п. 1 ст. 258 НК РФ указано, что так как капитальные вложения могут быть самостоятельными инвентарными объектами, то и срок полезного использования может определяться именно для капитальных вложений, не обращая внимание на сроки для арендованных (полученных по договору безвозмездного пользования) объектов основных средств, но только если этот срок устанавливается в соответствии с Классификацией основных средств и по вводимым с 1 января 2010 г. капитальным вложениям.

Налог на прибыль