Приобретение квартиры для работника: нужно ли облагать налогом на имущество организаций

Комментарий к Письму Минфина России от 20.12.2010 N 03-05-05-01/60 "Об объекте обложения налогом на имущество организаций квартиры, приобретенной для работника на условии рассрочки платежа"

Существует большое количество писем Минфина России, в которых есть текст, но нет ответа. Ответ за финансистов приходится додумывать аудиторам и налоговым консультантам. Вполне возможно, что такие ответы без ответа даются тогда, когда Минфин России не может занять позицию, выгодную с точки зрения пополнения бюджета, а противоположную точку зрения озвучивать не хочет.
Любимый аргумент для отказа в конкретном ответе - ссылка на Регламент министерства, в котором говорится, что в финансовом ведомстве не рассматриваются по существу обращения по практике применения нормативных правовых актов министерства, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Комментируемое Письмо Минфина России от 20.12.2010 N 03-05-05-01/60 как раз из той категории неопределенных ответов.

Момент налогообложения квартиры налогом на имущество

Компания купила квартиру и получила свидетельство о госрегистрации права собственности. Данная квартира была приобретена для перепродажи своему работнику с условием рассрочки платежа. С работником был заключен договор купли-продажи, и через пару месяцев этот договор прошел госрегистрацию.
В соответствии с этим договором работник имеет право проживать в квартире, но должен нести расходы на ее содержание и оплачивать коммунальные услуги.
Право собственности на квартиру переходит к работнику только после полной оплаты ее стоимости, то есть через несколько лет.
Возникает вопрос: является ли данная квартира объектом налогообложения по налогу на имущество для компании с момента госрегистрации права собственности на нее и до момента перехода права собственности на квартиру к работнику?

Условия принятия к бухгалтерскому учету

Что же выдал на-гора Минфин России?
Согласно ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Учет основных средств на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) регулируется следующими нормативными документами:
- Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н);
- Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н);
- Планом счетов бухгалтерского учета (утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации или для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Финансисты перечислили условия, из которых должен был бы сложиться ответ, но вот сам ответ как раз и не дали.

Отвечаем за Минфин

Ну что ж, ответим за финансистов мы сами.
Как следует из запроса, компания предполагает перепродажу приобретенной квартиры. Это значит, что не выполняется одно из условий п. 4 ПБУ 6/01. Стало быть, квартира - это не основное средство, а товар.
А раз квартира - это товар, то и налог на имущество с нее платить не нужно.
Вот и весь ответ, который так тщательно скрывали чиновники из Министерства финансов.
Заметим, что не так давно в Письме Минфина России от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104 финансисты именно так и решили эту проблему и никакой таинственности из этой ситуации не делали.

То, что имущество, приобретенное для продажи, организация должна учитывать в качестве товара и не включать в состав основных средств, а значит, не признавать такое имущество объектом налогообложения, Минфин России разъяснял ранее и в других Письмах, например от 23.06.2009 N 03-05-05-01/36, от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65.
На дату государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру она принимается к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости. Таковой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение (п. п. 2, 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01 (утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н)).
До регистрации права собственности полученная от продавца квартира учитывается организацией на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение" по цене, указанной в акте приемки-передачи квартиры (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов (утв. Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н), Инструкция по применению Плана счетов).
В бухгалтерском учете организации квартира может быть отражена в учете следующим образом.
На момент покупки (в мае 2010 г.):
Дебет 60 Кредит 51
- оплачена приобретенная квартира;
Дебет 002
- принята на ответственное хранение квартира, подлежащая продаже работнику и требующая госрегистрации права собственности.
Продажа собственниками на территории РФ жилых домов и квартир в них не подлежит обложению НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

На дату государственной регистрации права собственности на квартиру:
Дебет 41 Кредит 60
- принята к учету в составе покупных товаров квартира, приобретенная для работника;
Кредит 002
- списана стоимость квартиры, на которую организация зарегистрировала право собственности.
На дату реализации договора купли-продажи квартиры работнику (в ноябре 2010 г.):
Дебет 62 Кредит 90-1
- отражена выручка от продажи квартиры работнику;
Дебет 90-2 Кредит 41
- списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 73 Кредит 62
- отражена сумма задолженности работника за квартиру в связи с рассрочкой платежа.
В дальнейшем по мере поступления платежей от работника счет 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям" кредитуется в корреспонденции со счетами 50 "Касса", 51 "Расчетные счета", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" (в зависимости от установленного договором порядка расчетов).
Если возникнет спор с налоговой инспекцией, то в описанной в запросе ситуации суд, скорее всего, также будет на стороне налогоплательщика и признает, что купленная квартира объектом обложения налогом на имущество не является. Это подтверждается решениями арбитражных судов, например Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2009 N Ф04-8171/2008(18850-А70-40), Ф04-8171/2008(18852-А70-40) по делу N А70-984/7-2008. Рассматривая налоговый спор, суд счел правомерным невключение в базу для начисления налога на имущество спорного имущества, так как в проверяемом периоде организация реализовала это имущество конечным покупателям; при этом период между его приобретением и реализацией конечному покупателю составлял менее 12 месяцев.
Возможно, Минфин не стал давать конкретный ответ еще и потому, что на практике за время рассрочки работник может отказаться от сделки. И квартира опять станет собственностью организации. И вопрос о том, включать ее в состав основных средств или нет, будет зависеть от того, как организация будет намерена использовать ее в дальнейшем. Если квартира будет использоваться для проживания работников без передачи права собственности, скажем на условиях аренды, тогда такую квартиру нужно будет учитывать как основное средство и исчислять по ней налог на имущество.

Налог на имущество