Покупку жилья по бартеру реабилитировали

Комментарий к Письму Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150

Минфин предписал налоговикам предоставлять имущественный вычет по НДФЛ покупателям жилья по договорам мены на общих основаниях (разумеется, в пределах 2 млн руб.). При этом к вычету должна приниматься не только возможная доплата другой стороне, но и стоимость старого жилья, переданного в обмен на новое. Допустим, вы меняете свою однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 млн руб. на двухкомнатную с доплатой в 500 тыс. руб. Тогда к вычету вы можете заявить все 2 млн руб.
Напомним, что налоговики до сих пор неизменно отказывали гражданам в вычете расходов на обменянное жилье: нет платежки на перечисление денег продавцу - нет и вычета (См., например, Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@; Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525). Ведь в НК РФ прямо написано: "на основании... платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств" (Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть вычет они предоставляли только на сумму доплаты, если таковая была. Между тем по бартеру улучшать свои жилищные условия гораздо безопаснее, чем через последовательную продажу старого жилья и покупку нового - в случае чего стороны должны будут вернуть друг другу свои старые квартиры (дома). Кроме того, такие сделки можно заключать и без посредника в лице риелтора, а значит, сэкономить на его вознаграждении, которое может составлять внушительные несколько процентов от стоимости жилья.

Примечание

Налоговики отказывали в вычете при мене жилья не только из-за недвусмысленной нормы в НК РФ, но и из-за опасений, что такая мена фиктивна. И вот почему. Берем две родственные семьи, имеющие каждая в собственности свое жилье и не планирующие улучшать свои жилищные условия в перспективе. Задача каждой - получить по максимальному вычету. Решение - да-да, вы догадались! - квартиры меняются, в договоре указывается их стоимость в 1 млн руб. (таков был максимум вычета ранее).
Но с 2008 г. законодатель прямо запретил предоставлять вычет при сделках между взаимозависимыми лицами (Федеральный закон от 29.11.2007 N 284-ФЗ). Так что фиктивности мены налоговики теперь могут не опасаться.

Мы, кстати, не нашли споров по этому вопросу в судах общей юрисдикции. Видимо, такие сделки не столь популярны, а обжаловать отказ ИФНС пойдет не каждый россиянин.
Теперь Минфину такое упрощенное прочтение НК РФ показалось неправильным. По его мнению, факт несения расходов на покупку жилья может подтверждаться не только платежными, но и "иными документами", а сумма расходов "определяется... исходя из стоимости переданного по данному договору имущества". А ограничение вычета при бартере "нарушало бы права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в зависимости от формы расчетов". И обратите внимание - к вычету принимается стоимость старого жилья, указанная в договоре мены, а не его стоимость по данным БТИ или расходы на его покупку.
Минфин вроде бы и ранее был не против предоставлять россиянам вычет при мене жилья. Но говорил об этом в своих письмах как бы вскользь - "имеет право на получение имущественного налогового вычета... в соответствии с положениями...". От ответа на прямой вопрос - дадут ли вычет, а главное, в какой сумме - он неизменно уходил (См., например, Письма Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/7-88, от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479). Видимо, Минфин решил окончательно прояснить ситуацию. В Письме, кстати, содержится приписка довести его до территориальных налоговых органов.

НДФЛ, Возврат налогов, Оптимизация НДФЛ