Сдача жилья физическим лицом внаем: какие налоги платить

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости (комнаты, квартиры, дома) - дополнительный источник дохода. Большинство не платят налоги с такого дохода. А даже если кто-то и готов заплатить, мысль о подаче декларации 3-НДФЛ, которую заполнить самостоятельно без ошибок очень сложно, отбивает желание легализовать доход. Тем более что платить придется 13% со всего дохода, никакие расходы на содержание жилья учесть не удастся. А если арендатор еще и возмещал коммуналку, то и с возмещения надо заплатить НДФЛ. Поэтому даже самые законопослушные граждане зачастую отметают идею об уплате налога при сдаче квартиры.
Однако те, кто сдает несколько жилых объектов и, более того, оформляет письменный договор аренды, боятся, что их поймают на неуплате налогов. И задумываются, не обелить ли доход. Если и вы относитесь к их числу, мы поможем разобраться с вариантами уплаты налогов, рассмотрим способы сэкономить на них. И сразу скажем: чтобы не переплачивать, лучше зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Возможно, бумажной работы и прибавится, зато налогов вы однозначно будете платить меньше. Кстати, именно поэтому наша статья может быть интересна еще и тем, кто сдает жилье в аренду организациям, которые автоматически удерживают с дохода 13% НДФЛ. Такие граждане тоже смогут сэкономить на налогах.

Какой способ уплаты налогов возможен?

Вы можете выбрать один из нижеприведенных режимов. Но хотим обратить внимание на то, что если в вашем регионе введена вмененка в отношении такого вида деятельности, как "оказание услуг по временному размещению и проживанию", то уплата ЕНВД - это обязанность! Однако если, помимо вмененки, введена еще и упрощенка на основе патента, вы можете выбрать именно патент - возможно, это будет выгоднее (Подпункт 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).

И имейте в виду, что при регистрации в качестве предпринимателя лучше сразу указать вид деятельности - "Сдача внаем собственного недвижимого имущества" (ОКВЭД 70.20) (Постановление Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст; Письмо ФНС России от 25.09.2008 N ЧД-6-6/671@), чтобы он попал в ЕГРИП.

ККТ не применяем

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры - это предоставление в пользование, а не оказание услуг (Постановления ФАС ПО от 16.07.2009 по делу N А12-5870/2009, от 10.03.2011 по делу N А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 по делу N А03-14324/2009). Но, как вы понимаете, и та, и другая позиция приведет к спору с налоговиками.
Поэтому мы рекомендуем вам перейти на безналичный расчет (расчетный счет, банковская карта). Об открытых счетах нужно будет сообщить в налоговую не позднее 7 дней (Подпункт 1 п. 2 ст. 23 НК РФ) с даты открытия счета.
Если же вы все-таки выберете расчеты наличными, то придется вести кассовую книгу (Глава 5 Положения ЦБ РФ от 12.10.2011 N 373-П).
При применении вмененки вы можете совершенно законно не применять ККТ, но по требованию арендатора обязаны предоставить ему документ, подтверждающий получение вами наличных. Таким документом может быть, например, квитанция. В ней укажите: название документа, его номер и дату; ваши Ф.И.О. и ИНН; за что вам платят (например, "аренда за февраль 2012 г.") и сумму платежа (Пункт 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).

Уплачиваем фиксированный взнос в ПФР и ФФОМС

Независимо от выбранного режима вам нужно будет каждый год не позднее 31 декабря платить фиксированный взнос в ПФР и ФФОМС (Часть 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 16 Закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ).
При этом на сумму уплаченного взноса можно уменьшить:
- облагаемый доход - при общем режиме (ОСНО) и УСН (объект "доходы минус расходы") (Пункт 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 264, п. 3 ст. 346.21 НК РФ);
- налог к уплате - при УСН (объект "доходы") или при уплате ЕНВД (Подпункт 7 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.32 НК РФ). Причем ЕНВД можно уменьшить на сумму взносов в ПФР и ФФОМС не более чем на 50% (Пункт 2 ст. 346.32 НК РФ);
- стоимость патента - при патентной УСН (Пункт 10 ст. 346.25.1 НК РФ).

Нужно ли уплачивать налог на имущество физлиц?

По жилой недвижимости все граждане не позднее 1 ноября года, следующего за отчетным, на основании уведомления из ИФНС платят налог на имущество (Статьи 1, 2, п. п. 1, 8, 9 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1). Например, налог на имущество за 2012 г. нужно уплатить не позднее 1 ноября 2013 г. И, если вы будете применять ОСНО, вам придется платить налог на имущество в том же порядке. Декларацию при этом сдавать не надо.
Если же вы будете применять УСН или уплачивать ЕНВД, то можете освободиться от налога на имущество физлиц (Пункт 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Для этого нужно сдать в налоговую заявление в произвольной форме о том, что вы применяете спецрежим и используете недвижимость в предпринимательской деятельности.

Знакомимся с режимами

Платим налоги при ОСНО

Если вы выбрали общий режим налогообложения, то ваши доходы от сдачи недвижимости в аренду, так же как и у обычного физлица, будут облагаться НДФЛ по ставке 13% (Подпункт 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). При этом НДФЛ можно уменьшить на сумму профессиональных налоговых вычетов - подтвержденных и обоснованных расходов, связанных с получением дохода (Статья 221 НК РФ). К ним можно отнести, например, уплаченный налог на имущество, затраты на ремонт помещения, стоимость услуг риелторов по поиску арендаторов, а также коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического использования недвижимости (электроэнергия, водоснабжение и газоснабжение при наличии систем учета потребления) (Постановление 9 ААС от 26.04.2007, 04.05.2007 N 09АП-1982/2007-АК).
Помимо уплаты налога, у вас появятся и другие заботы.

Обязанности	Сроки
Ведение книги учета доходов и расходов	Постоянно
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛ) после получения первого дохода от сдачи имущества в аренду, в которой необходимо будет указать предполагаемую сумму дохода. А если в течение года доход увеличился или сократился более чем на 50% по сравнению с заявленным в предварительной декларации, то придется сдавать новую декларацию по форме 4-НДФЛ	В течение 5 рабочих дней по истечении месяца с получения первого дохода. Например, в качестве ИП вы зарегистрировались 01.02.2012, а первый арендный платеж получен 05.03.2012. Декларацию следует сдать не позднее 12.04.2012
Уплата авансовых платежей исходя из предполагаемого дохода. Их сумму рассчитывают налоговики и присылают вам уведомление	При наличии уведомления: - не позднее 15 июля текущего года - 1/2 годовой суммы налога; - не позднее 15 октября текущего года - 1/4 годовой суммы налога; - не позднее 15 января следующего года - 1/4 годовой суммы налога
Подача годовой декларации (форма 3-НДФЛ)	Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, когда получен доход. За 2012 г. декларацию следует подать не позднее 30.04.2013
Доплата налога по итогам года исходя из полученного дохода	Не позднее 15 июля следующего года. Предположим, что фактический доход за год составил 500 000 руб. Следовательно, сумма НДФЛ равна 65 000 руб. (500 000 руб. x 13%). Авансовые платежи за год - 60 000 руб. Не позднее 15 июля 2013 г. нужно доплатить 5000 руб. (65 000 руб. - 60 000 руб.)
Подача декларации по НДС. Нужно заполнить только разд. 7 декларации, где по строке 010 графы 1 следует указать код 1010239, а по строке 010 графы 2 - доход, полученный вами от сдачи жилья за соответствующий квартал. Налог платить не надо. А если ваш доход за 3 последовательных месяца не превышает 2 млн руб., можно подать в ИФНС заявление об освобождении от обязанностей плательщика НДС, и тогда декларацию сдавать не придется	Не позднее 20.04, 20.07, 20.10 текущего года и 20.01 следующего года

Платим налоги при УСН

Если вы остановили свой выбор на УСН, нужно посчитать, что для вас выгоднее:
(или) уплачивать 6% с доходов (Пункт 1 ст. 346.20 НК РФ);
(или) уплачивать 15% с разницы между доходами и расходами (Пункт 2 ст. 346.20 НК РФ). Причем в вашем регионе может быть установлена более низкая ставка, например, как в Ленинградской области, где ставка налога - 7%. А к расходам можно будет отнести все те же затраты, связанные с эксплуатацией и ремонтом недвижимости, что и на общем режиме налогообложения (Постановление 9 ААС от 26.04.2007, 04.05.2007 N 09АП-1982/2007-АК).
При выборе упрощенки у вас будут следующие обязанности.

Обязанности	Сроки
Ведение книги учета доходов и расходов	Постоянно ("доходники" учитывают только доходы)
Уплата квартальных авансовых платежей по налогу при УСН	Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04, 25.07, 25.10
Подача годовой декларации по УСН в налоговую	Не позднее 30 апреля следующего года. Сдача декларации по итогам 2012 г. - не позднее 30.04.2013
Уплата налога по итогам года. Если вы применяете УСН с объектом "доходы минус расходы" и по итогам года у вас образовался убыток или же доходы равны расходам, то придется платить минимальный налог - 1% от общей суммы дохода	Не позднее 30 апреля следующего года. Налог за 2012 г. нужно уплатить не позднее 30.04.2013

Покупаем патент

Есть еще один вариант уплаты налогов - патентная упрощенка (конечно, если она введена в вашем регионе) (Пункт 1, пп. 56 п. 2, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ). В этом случае вы приобретаете патент, годовая стоимость которого определяется законами субъектов РФ (Пункты 6, 7 ст. 346.25.1 НК РФ).
Чтобы получить патент, вам нужно за 1 месяц до момента, с которого вы хотите начать его применять, подать заявление (форма N 26.2.П-1) в налоговую (Пункт 5 ст. 346.25.1 НК РФ).
Приобретенный патент действует только на территории того субъекта РФ, в котором патент выдан. То есть патент, приобретенный в Москве, будет действовать только на ее территории. Если же недвижимость у вас находится в разных регионах, то можно купить патент в каждом из этих регионов. Посмотрим, какие у вас появятся обязанности.

Обязанности	Сроки
Оплата стоимости патента	1/3 стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней после начала ведения деятельности; оставшиеся 2/3 - не позднее 25 календарных дней со дня окончания действия патента. Например, вы приобрели патент сроком на 12 месяцев (на весь 2012 г.): - не позднее 25.01.2012 оплачивается 1/3 стоимости патента; - не позднее 25.01.2013 оплачивается 2/3 стоимости патента
Ведение книги учета доходов и расходов	Постоянно (отражаются только доходы)

Платим ЕНВД

Сдача квартиры в аренду может подпадать под действие вмененки (Пункт 1, пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ), если:
- в регионе, где вы сдаете жилье, введена вмененка;
- площадь квартиры не превышает 500 кв. м.
ЕНВД уплачивается ежеквартально и рассчитывается по следующей формуле (Статьи 346.29, 346.31 НК РФ):

где
- "базовая доходность" - величина, установленная в НК РФ (Пункт 3 ст. 346.29 НК РФ);
- "физический показатель" - общая площадь помещения, сдаваемого в аренду, по данным БТИ;
- К1 - коэффициент-дефлятор. На 2012 г. он равен 1,4942 (Приказ Минэкономразвития России от 01.11.2011 N 612);
- К2 - корректирующий коэффициент базовой доходности. Устанавливается местными органами власти (Подпункт 3 п. 3 ст. 346.26, п. п. 6, 7, 11 ст. 346.29 НК РФ).
Перечислим обязанности вмененщика.

Обязанности	Сроки
Ежеквартальная уплата ЕНВД	Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04, 25.07, 25.10, 25.01 следующего года
Подача налоговых деклараций по ЕНВД	Не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 20.04, 20.07, 20.10, 20.01 следующего года

Какой режим удобнее?

Итак, мы рассмотрели различные режимы налогообложения. Для наглядности сведем ваши возможные обязанности в таблицу.

Обязанности	Режим
	Общий режим	УСН		УСН на основе патента	ЕНВД
	Общий режим	6%	15%	УСН на основе патента	ЕНВД
Применение ККТ при наличных расчетах	+	+		+	-
Соблюдение кассовой дисциплины при расчетах наличными	+	+		+	+
Ведение книги учета доходов и расходов	+	+		+	-
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛ)	+	-		-	-
Уплата авансовых платежей по налогу	+ (3 раза в год)	+ (3 раза в год)		+ (1 раз за период действия патента)	-
Уплата фиксированных взносов "за себя" в ПФР и ФФОМС исходя из стоимости страхового года	+	+		+	+
Подача декларации по итогам налогового периода	+ (1 раз в год)	+ (1 раз в год)		-	+ (4 раза в год)
Уплата налога (стоимости патента) по итогам налогового периода	+ (НДФЛ - 1 раз в год)	+ (налог при УСН - 1 раз в год)		+ (патент - 1 раз за период действия патента)	+ (ЕНВД - 4 раза в год)
Уплата налога на имущество физических лиц	+	-		-	-
Подача декларации по НДС	+	-		-	-

А что получается по суммам налогов, давайте посмотрим на числовом примере.

Пример. Расчет налогов при сдаче квартиры в аренду

Условие

Собственник двухкомнатной квартиры общей площадью 55 кв. м в г. Домодедово Московской области сдавал ее в аренду. Годовой доход за 2012 г. от сдачи квартиры составил 360 000 руб. (30 000 руб. x 12 мес.).
Фиксированный страховой взнос на себя в ПФР и ФФОМС в 2012 г. - 17 208,25 руб. (4611 руб. x 12 мес. x (26% + 5,1%)). Расходы по содержанию квартиры (коммуналка, ремонт и т.п.) при расчете налогов не учитываем, чтобы упростить пример.
Так как в г. Домодедово этот вид деятельности подпадает под ЕНВД, то применять общий режим и УСН (кроме УСН на основе патента) нельзя, но для наглядности приведем расчет всех возможных режимов налогообложения при данных условиях.

Решение

Рассмотрим уплату налогов и взносов.
1. Общий режим налогообложения

Годовой доход, руб.	Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб.	НДФЛ, руб.	Налоги к уплате (всего), руб. (гр. 2 + гр. 3)	Чистый доход, руб. (гр. 1 - гр. 4)
1	2	3	4	5
360 000	17 208,25	44 563 ((360 000 руб. - 17 208,25 руб.) x 13%)	61 771,25	298 228,75

2. УСН

Объект налогообложения	Годовой доход, руб.	Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб.	Налог при УСН, руб.	Налоги к уплате (всего), руб. (гр. 3 + гр. 4)	Чистый доход, руб. (гр. 2 - гр. 5)
1	2	3	4	5	6
Доходы	360 000	17 208,25	4 392 (360 000 руб. x 6% - 17 208,25 руб.)	21 600,25	338 399,75
Доходы минус расходы	360 000	17 208,25	51 419 ((360 000 руб. - 17 208,25 руб.) x 15%)	68 627,25	291 372,75

3. УСН на основе патента

Годовой доход, руб.	Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб.	Стоимость патента, руб.	Налоги к уплате (всего), руб. (гр. 2 + гр. 3)	Чистый доход, руб. (гр. 1 - гр. 4)
1	2	3	4	5
360 000	17 208,25	26 466 (727 900 руб. x 6% - 17 208,25 руб.)	43 674,25	316 325,75

4. ЕНВД

Годовой доход, руб.	Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб.	ЕНВД	Налоги к уплате (всего), руб. (гр. 2 + гр. 3)	Чистый доход, руб. (гр. 1 - гр. 4)
1	2	3	4	5
360 000	17 208,25	130 718 ((1000 x 55 кв. м x 12 мес. x 15% x 1,4942 (К1) x 1,0 (К2)) - 17 208,25 руб.)	147 926,25	212 073,75

Проанализируем основные данные.

Система налогообложения	Годовой доход, руб.	Налоги к уплате, руб.	Чистый доход, руб.
1	2	3	4
ОСНО	360 000	61 771,25	298 228,75
УСН (6%)	360 000	21 600,25	338 399,75
УСН (15%)	360 000	68 627,25	291 372,75
УСН на основе патента	360 000	43 674,25	316 325,75
ЕНВД	360 000	147 926,25	212 073,75

Если бы было возможно применение любого режима налогообложения, то наиболее выгодным было бы применение УСН с объектом обложения "доходы". Но поскольку в нашем примере обязательно применение вмененки, то альтернативой является лишь приобретение патента.

* * *

Итак, прежде чем выбрать оптимальный вариант уплаты налогов, советуем сделать индивидуальный расчет. Ведь существует много факторов, способных повлиять на ваш выбор: сумма дохода, регион, где вы проживаете или сдаете недвижимость, желание или нежелание заполнять необходимую документацию и т.п.
И помните, что если вы хотите зарегистрироваться в качестве предпринимателя, чтобы сэкономить на налогах, то вы можете сделать это в любой момент.

Март 2012 г.

Организация налогового учета, Налоги индивидуального предпринимателя