ВАС РФ прояснил ряд арендных нюансов

Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73)

Пленум ВАС РФ разъяснил некоторые детали рассмотрения споров, вытекающих из арендных отношений. Часть разъяснений (Пункты 1, 3, 4 Постановления N 73) касается договоров аренды государственного или муниципального имущества, которые заключаются только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) (См., например, ст. ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ; ст. 74 Лесного кодекса РФ; п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ). Но мы познакомим вас с теми выводами ВАС РФ, которые будут любопытны всем арендаторам и арендодателям.
1. Арендатор, приобретая арендуемое им имущество (включая недвижимость), должен учитывать, что если договором не предусмотрено иное, то с момента заключения договора купли-продажи (Пункт 5 Постановления N 73):

- обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной;
- риск случайной гибели имущества лежит на покупателе (Статьи 458, 459 ГК РФ);
- обязательства по внесению арендной платы прекращаются (Пункт 1 ст. 407 ГК РФ).
Однако, если договор купли-продажи будет признан недействительным, считается, что арендные отношения между сторонами не прекращались.
2. В случае покупки арендатором арендуемой им недвижимости, договор аренды которой регистрировался (Пункт 2 ст. 651 ГК РФ), с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды могут обратиться (Пункт 6 Постановления N 73):
(или) арендодатель;
(или) арендатор.
Но даже если такая запись не будет внесена, с момента заключения договора купли-продажи договор аренды проданной недвижимости не действует.
3. В договоры об отчуждении казенной недвижимости, заключаемые в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ (Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), с арендаторами этой недвижимости - субъектами малого или среднего бизнеса (Статья 4 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ), недопустимо включать условие о сохранении за покупателем (бывшим арендатором) обязанности по внесению арендной платы после заключения договора.
4. Покупатель земельного участка, который до этого был его арендатором, не должен платить земельный налог до тех пор, пока его право собственности на землю не будет зарегистрировано (Пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). По мнению ВАС РФ, он обязан возместить продавцу (бывшему арендодателю) расходы по уплате этого налога (Пункт 1 ст. 1102 ГК РФ) за период с момента совершения купли-продажи и до момента регистрации права (Пункт 7 Постановления N 73). Кстати, эту позицию ВАС РФ высказывает не впервые (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 14547/09).
А когда в роли продавца (арендодателя) выступает публично-правовое образование (государство, регион, муниципалитет), которое не является плательщиком земельного налога, покупатель (бывший арендатор) должен до момента регистрации своего права собственности на участок платить арендную плату (Пункт 8 Постановления N 73; пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ). Причем, по мнению ВАС РФ, стороны не могут установить иной момент прекращения обязательства по оплате аренды, кроме как "дата госрегистрации права на землю за покупателем".

Налоговые споры