Сдаем недвижимость в аренду и возим клиентов арендаторов: будет ли ЕНВД?

Сдавать площади в аренду - довольно прибыльный бизнес. Но если ваше здание находится где-то на окраине города вдали от остановок общественного транспорта, то желающих занять его будет немного. Так как самому многочисленному классу арендаторов - магазинам, турагентствам, салонам красоты и т.д. - нужно, чтобы и клиенты, и сотрудники могли добраться до места без проблем. Иногда, чтобы привлечь арендаторов, арендодатели организовывают бесплатную перевозку граждан от какого-либо удобного для них места до здания, где расположились арендаторы.
Посмотрим, к каким налоговым последствиям для арендодателя это может привести в ситуации, когда он своими силами обеспечивает доставку пассажиров, а не обращается к компании-перевозчику. Ведь оказание услуг по перевозке - это вид деятельности, который может быть переведен на ЕНВД по решению местных властей (Пункт 1, пп. 5 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Когда ЕНВД платить не придется

Неважно, применяете вы общий режим или упрощенку, - платить с перевозок еще и ЕНВД не хочется никому (Пункт 1 ст. 346.28 НК РФ). Мало того что это дополнительный налог, так еще и появятся определенные неудобства с расчетом налогов. Ведь совмещение режимов - в принципе непростое дело. И даже если остальная деятельность у вас тоже на ЕНВД (например, по сдаче в аренду торговых мест) (Подпункт 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ), то физические показатели по каждому виду деятельности все равно будут разные (Пункт 6 ст. 346.26, п. 3 ст. 346.29 НК РФ). К тому же бесплатные перевозки клиентов и работников арендаторов - это ваши расходы, направленные на получение дохода от другой деятельности (сдачи недвижимости в аренду). Получается, что налог вы будете платить по деятельности, которая сама по себе доходов не приносит.

Кроме того, транспорт требует расходов на его обслуживание (ремонт, ГСМ и т.д.). Их вы сможете учесть для целей налогообложения, только будучи на общем режиме (Статьи 256 - 260, пп. 2 п. 1 ст. 254, пп. 11 п. 1 ст. 264 НК РФ) или "доходно-расходной" УСНО (Подпункты 5, 12 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). И такие расходы будут экономически обоснованны (Пункт 1 ст. 252 НК РФ). На вмененщиков же транспортные затраты лягут мертвым грузом.
Конкретно по рассматриваемому вопросу разъяснений госорганов нет. Но в аналогичных ситуациях Минфин высказывался таким образом: если перевозка является лишь сопутствующей услугой другой деятельности (например, продажи товаров), то применять ЕНВД не нужно, поскольку тогда она не является самостоятельным видом деятельности (Письма Минфина России от 22.01.2009 N 03-11-09/13, от 30.10.2008 N 03-11-05/266, от 29.07.2008 N 03-11-04/3/358, от 31.01.2008 N 03-11-04/3/33). При этом в разъяснениях отмечается, что для квалификации перевозки как отдельного вида деятельности нужны заключенные договоры конкретно по перевозке или выделение в договоре стоимости доставки. Если же доставка товара до покупателя указана в договоре купли-продажи как обязанность продавца (Пункт 1 ст. 458 ГК РФ) и отдельно ее стоимость не прописана, то деятельности, подпадающей под ЕНВД, нет.
По мнению судов, облагаемые ЕНВД услуги по перевозке появятся, если будет отдельный договор перевозки (Статьи 785, 786 ГК РФ). Даже в ситуациях, когда такого договора не было, а услуги по доставке оплачивались отдельно, суды пришли к выводу, что самостоятельного "вмененного" вида деятельности не возникло (Постановления ФАС УО от 08.11.2010 N Ф09-9129/10-С2; ФАС СКО от 12.02.2010 по делу N А32-18385/2008-19/278).
Похоже обстоит дело и с перевозкой мусора. В таких ситуациях обычно трудно доказать, что речь идет только о транспортировке, а не о сборе и обработке отходов. И споры с налоговиками иногда доходят до суда. А суды среди аргументов опять же указывают, что для применения ЕНВД нужны доказательства, что велась деятельность именно по перевозке (Постановления ФАС ЗСО от 08.09.2009 N Ф04-5187/2009(13484-А67-19), от 07.06.2010 по делу N А81-4102/2009). В свою очередь чиновники, ознакомившись с судебной практикой, в своих последних разъяснениях согласились с мнением судов (Письма Минфина России от 09.11.2010 N 03-11-06/3/154, от 17.09.2010 N 03-11-11/245). При этом представители ведомства уточнили, что применять ЕНВД нужно, если организация заключит договор конкретно на перевозку мусора и никаких иных действий с этим особенным грузом совершать не будет.
Большое количество неоднозначных писем и судебных решений по данному вопросу заставило нас обратиться к специалистам финансового ведомства.

Из авторитетных источников
Косолапов Александр Ильич, начальник отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
"Если арендодатель, в соответствии с договором аренды, организовывает бесплатную перевозку граждан (клиентов и работников арендаторов) до здания, в котором находятся арендуемые помещения, и никаких иных перевозок за плату указанным автотранспортом не производит, то есть не ведет отдельный (самостоятельный) вид предпринимательской деятельности по оказанию автотранспортных услуг по перевозке пассажиров, то на ЕНВД данная деятельность не переводится".

Итак, если перевозить клиентов своих арендаторов вы планируете, только чтобы привлечь последних и повысить доходы от аренды (а не оказывать услуги по перевозке), то новый вид деятельности от этого у вас не появится. Ведь перевозка неразрывно связана с деятельностью по предоставлению помещений в пользование, то есть это сопутствующая услуга. А значит, и не придется платить ЕНВД. И как мы уже сказали, учесть транспортные расходы вы сможете, если применяете общий режим или "доходно-расходную" УСНО.
Если же вы будете брать плату за проезд, то от ЕНВД вам не отвертеться (Пункт 1 ст. 786 ГК РФ).

Безопасное оформление договора аренды с точки зрения налогов

Чтобы у налоговиков не было соблазна доначислить вам ЕНВД, укажите в договорах аренды среди своих обязанностей как арендодателя перевозку граждан (потенциальных клиентов) без взимания с них платы от определенного места отправления до арендуемых помещений. И не надо выделять отдельно плату за оказание этой услуги в договоре аренды.

* * *

"Обеспечивать" своих арендаторов клиентами и покупателями - выгодно для всех. И для вас, и для арендаторов, и для клиентов. А чтобы не пришлось спорить с налоговиками, надо грамотно составить договоры с арендаторами.

ЕНВД