При продаже недвижимого имущества, по мнению Минфина, списать имущество с баланса можно только после регистрации перехода права собственности к покупателю. Поэтому, пока право собственности не перешло к покупателю, продавец должен уплачивать налог на имущество (Письма от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75 и др.). Соответственно, у покупателя обязанность уплаты налога на имущество также возникает не с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта, а с момента госрегистрации права.
Очевидно, что точка зрения финансового ведомства не бесспорна. Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие основного средства происходит в момент подписания между продавцом и покупателем акта приема-передачи недвижимого имущества. Таким образом, с даты передачи недвижимости покупателю у продавца данное имущество выбывает, объект уже не может приносить ему какие-либо экономические выгоды, то есть не соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01.
Изложенная позиция находит поддержку среди арбитров. Например, в Постановлении ФАС ЦО от 21.07.2009 N А36-3999/2008 указано: при условии соответствия спорного имущества всем требованиям, предусмотренным в п. 4 ПБУ 6/01, момент возникновения оснований для принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства определяется организацией не произвольно, а исходя из наличия оснований, с которыми законодательство о бухгалтерском учете связывает возникновение у налогоплательщика обязанности принять объект к учету.
При этом факт отсутствия государственной регистрации права собственности в связи с тем, что налогоплательщик не реализовал право на своевременное оформление недвижимого имущества в свою собственность, не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения спорного имущества в порядке, установленном налоговым законодательством и законодательством о бухгалтерском учете.
В результате арбитры решили, что покупатель должен учитывать стоимость приобретенного объекта при определении налоговой базы по налогу на имущество, несмотря на отсутствие госрегистрации перехода права собственности, и признали правомерным произведенное инспекторами доначисление налога. (Как видим, в данном случае налоговики не прислушались к разъяснениям Минфина.)
Имеются и другие судебные акты, в которых арбитры указали, что в случае выбытия недвижимости для исключения объекта из состава ОС имеет значение фактическая передача такого имущества, а не факт государственной регистрации перехода права собственности. В частности, в Постановлении ФАС ПО от 01.02.2006 N А57-4150/05-16 этот вывод сделан при рассмотрении спора о периоде выбытия недвижимого имущества при внесении его в качестве вклада в уставный капитал. Имеется также решение в отношении получателя недвижимости в качестве вклада в уставный капитал - Постановление ФАС СЗО от 02.03.2009 N А26-3242/2008. В нем сказано, что ни гл. 30 НК РФ, ни законодательство о бухгалтерском учете не связывают постановку объекта, полученного организацией в качестве вклада в уставный капитал, на учет как основного средства с государственной регистрацией вещного права на этот объект. Вопрос о включении полученного имущества в объект обложения налогом на имущество не может зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью имущества. Поэтому судьи согласились с мнением налогового органа: предприятие должно уплачивать налог со стоимости имущества, не прошедшего госрегистрацию, но фактически используемого в производственной деятельности. Аналогичный вывод представлен в Постановлении ФАС УО от 23.04.2009 N Ф09-2307/09-С2.
К сведению. Если приобретенное здание не эксплуатируется и требует капитальных вложений для доведения его до состояния, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях, данный объект недвижимого имущества не облагается налогом на имущество до перевода его в состав ОС, поскольку не отвечает единовременно требованиям п. 4 ПБУ 6/01. Об этом Минфин сообщил в Письме от 04.09.2007 N 03-05-06-01/98, дополнительно указав, что право на такое "освобождение от налогообложения" должно подтверждаться распорядительными документами по организации, договором подряда на выполнение строительных работ и др.
В завершение данного раздела напомним, что в первоначальную стоимость объекта ОС включаются суммы государственной госпошлины, уплачиваемые в связи с приобретением транспортных средств и других объектов (Письма Минфина России от 29.09.2009 N 03-05-05-04/61 и от 19.05.2009 N 03-05-05-01/26, Постановление ФАС ЦО от 21.07.2009 N А36-3999/2008).